28.06.2023 |

Anstehende energetische Sanierungen von Mehrfamilienhäusern: WEG-Kredit oft sinnvoller als Auffüllen der Instandhaltungsrücklage

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(München, 28. Juni 2023). Das von der Ampelkoalition finalisierte Heizungsgesetz rückt nicht nur den Sanierungszustand von Immobilien verstärkt in den Fokus, sondern auch die Finanzierungsfrage. Sogenannte WEG-Darlehen werden derzeit mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent angeboten und sind für Wohneigentümergemeinschaften (WEG) einfach und schnell umsetzbar. Staatliche Fördermittel lassen sich auch bei dieser Finanzierungslösung einbinden, die viele WEGs jedoch nicht auf dem Radar haben.

Die Sanierungsquote von Mehrfamilienhäusern im Eigentum von Wohneigentümergemeinschaften liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Dies trifft insbesondere auf Gebäude zu, die zwischen 1949 und 1990 gebaut wurden. Die auf Immobilienbesitzer und die Immobilienwirtschaft spezialisierte Hausbank München eG rät Wohnungseigentümergemeinschaften bei energetischen Gebäudesanierungen zur Eile: „Die anhaltende Inflation und der Sanierungsdruck durch den Gesetzgeber setzen Eigentümer doppelt unter Druck“, erklärt Bankvorstand Rudolf Naßl. Angesichts hoher Zinsen sowie Handwerker- und Baumaterialienpreise können WEG-Eigentümer nach seinen Worten nicht mehrere Jahre warten, bis die Instandhaltungsrücklage der Immobilie ausreichend aufgefüllt ist. „Erfahrungsgemäß reichen die gebildeten Rücklagen und Sonderumlagen bestenfalls für kleinere Schönheitsreparaturen, aber selten für energetische Sanierungen im größeren Stil“, sagt Naßl. Stattdessen empfiehlt das genossenschaftliche Institut die Aufnahme eines WEG-Darlehens unter Einbeziehung staatlicher Fördermittel.

WEG-Darlehen bleiben trotz Verteuerung das Mittel der Wahl

Laut Hausbank München haben sich die WEG-Darlehen, die lediglich von einigen wenigen spezialisierten Banken angeboten werden, wegen der Zinssatzanhebungen der Europäischen Zentralbank (EZB) in den letzten Monaten verteuert. Lag der Zinssatz für ein WEG-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Januar 2022 noch bei 1,99 Prozent, so ist dieser im Mai dieses Jahres auf 5,49 Prozent gestiegen. Die Folge: Bei einem Darlehen von 600.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung hat sich die monatliche Rate von 5.480 Euro um 1.000 Euro auf 6.480 Euro erhöht. Dennoch bleiben laut Naßl WEG-Darlehen oft das Mittel der Wahl. Das gelte insbesondere, wenn sie bei energetischen Sanierungen mit vorhandenen Rücklagen kombiniert werden.

Bei dieser Kreditform handelt es sich um einen Blankokredit ohne Grundschuldsicherung und ohne Schufa-Anfrage. Banken reichen den Kredit vielmehr auf Basis der Bonität der WEG aus. WEG-Darlehen weisen deshalb einen etwas höheren Zinssatz als Hypothekendarlehen auf. „WEG-Darlehen bedeuten allerdings im Gegenzug sowohl für den Verwalter als auch für die Eigentümergemeinschaft eine höhere Flexibilität in der Handhabung“, relativiert Naßl. „Müssten alle Eigentümer einzeln ein Darlehen aufnehmen, wäre dies in der Praxis kaum umsetzbar“. Auch die Beantragung eines WEG-Darlehens ist unkompliziert. Es ist lediglich ein bestandskräftiger Beschluss der WEG erforderlich. Die Hausbank München etwa stellt Musterbeschlüsse zur Verfügung und unterstützt WEGs, die notwendigen Unterlagen zusammenzustellen.

Nicht auf die lange Bank schieben

Mit Blick auf die EZB-Zinspolitik und den Mangel an Material und Handwerkern rät Immobilienexperte Naßl, notwendige energetische Instandhaltungen zügig umzusetzen. „Es ist durchaus möglich, dass auf die letzte Zinsanhebung der EZB weitere Zinsschritte folgen, um die Inflation in den Griff zu bekommen. Selbst in den USA ist ein Ende der Anhebungen trotz angekündigter Pause keine ausgemachte Sache. Eine Zinswende hin zu einer lockeren Geldpolitik ist noch nicht absehbar“. Energetische Sanierungen rentieren sich laut Naßl aber trotz möglicher weiterer Zinserhöhungen aus einem anderen Grund: „Sie sind immer eine Investition in die Zukunft und die Werthaltigkeit der Immobilie. Zudem tragen sie dazu bei, die CO2-Bilanz der Immobilie zu verbessern“.

KfW- und BAFA-Fördermittel nutzen

WEG-Darlehen lassen sich wie andere Kreditformen mit Finanzierungen und Zuschüssen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) kombinieren. Hier fungieren Banken wie die Hausbank München, bei denen das WEG-Darlehen beantragt wird, als sogenannte durchleitende Institute. Sie leiten den Kreditantrag an die KfW und – bei dessen Bewilligung – die Darlehensmittel an die WEG weiter. Darüber hinaus sollten WEGs die Programme zur Förderung von Einzelmaßnahmen des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) nutzen.
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Hausbank München

Die Hausbank München eG wurde 1908 als genossenschaftliche Selbsthilfeeinrichtung für Hausbesitzer gegründet und gehört heute zu den größten Genossenschaftsbanken in Bayern. Aus der Kompetenz für Immobilien heraus entwickelte sich die Hausbank München eG zur Bank, die Immobilienbesitzer im Leistungsbereich der Immobilienfinanzierung, Vermögensentwicklung und Zukunftsvorsorge ganzheitlich betreut. Viele der Kunden sind als Mitglieder der Genossenschaft gleichzeitig Eigentümer der Bank. Seit den 1970er Jahren ist die Hausbank München eG außerdem mit ihrer Software zur Immobilienverwaltung und seit den 1980er Jahren mit ihrem Kautions-Service bundesweiter Dienstleister für die Immobilienwirtschaft. In diesem Leistungsbereich nutzen mehr als 1.200 Immobilienverwalter mit über 21.000 Immobilien sowie 560.000 Einheiten Dienstleistungen der Hausbank München eG. Als Gesamtbank betreut sie insgesamt 61.000 Kunden mit fast 94.000 Konten und 837.000 Kautionskonten. Im Jahr 2023 erhielt die Hausbank München eG erneut die Auszeichnung Deutschlands Kundenchampions für herausragendes Kundenbeziehungsmanagement und hohe emotionale Kundenbindung. In beiden Leistungsbereichen erreichte sie in zwei Wettbewerbskategorien eine Top-3-Platzierung. Mehr Informationen: www.hausbank.de