Eine der größten Büro-Revitalisierungen Münchens steht nach umfassender Sanierung vor Fertigstellung. Das Beispiel ‚Weisses Quartier‘ beweist, dass moderne Büros heute auch ohne Neubau möglich sind.
(München, 23. Juli 2024) Obersendling, Solln, Giesing: Wo früher Leben an den einstigen Siemens-Standorten war, herrschte bis vor einigen Jahren größtenteils Leerstand. Die Frage, wie dieser beseitigt werden kann, geht untrennbar mit der Frage nach dem Umgang mit der vorhandenen Bausubstanz einher. Abriss und Neubau sind in Zeiten der Klimaerwärmung angesichts des hohen Emissionsverbrauchs keine Lösung. Wie ein so großer Bestand sinnvoll repositioniert werden kann, können Münchner bald im Weissen Quartier, dem ehemaligen Siemens-Standort im Stadtteil Giesing beobachten. Aktuell laufen dort die letzten Maßnahmen der großangelegten Revitalisierung. Mit Abschluss der Gesamtrevitalisierung im Sommer stehen rund 33.000 Quadratmeter Büroflächen für neue Mieter zur Verfügung. „Wir können unseren Mietern nicht nur modernste Flächen in bester Lage zwischen Giesing und Werksviertel bieten, sondern auch ein gutes Gewissen. Denn sie ziehen in Gebäude, die auf dem neuesten Stand von Technik und New Work-Flächen und trotzdem energie- und umweltschonend sind“, erklärt Thomas D. Sterk, Leiter Vermietung der Allgemeinen SÜDBODEN. Aktuell werden die Außenanlagen neugestaltet und die Zufahrt zur quartierseigenen Fahrradgarage gebaut. In den Gebäuden eins und zwei an der St.-Martin-Straße sind nach dem erfolgreichen Umbau in den Jahren 2019 bis 2021 bereits die ersten Mieter eingezogen. Auf 28.000 Quadratmetern in den Gebäudeteilen 1 und 2 mieten derzeit unter anderem Dassault Systèmes, der Stark Verlag und Pearson.
Bestandssanierung im großen Stil
Das 61.000 Quadratmeter große Quartier zählt zu den größten Revitalisierungen Deutschlands. 2017 beschloss das Grünwalder Immobilienunternehmen Allgemeine SÜDBODEN gemeinsam mit einem englischen Investor, die Gebäude und Außenanlagen zu modernisieren. Nachdem die Gebäude entkernt wurden und nur noch das Grundskelett stehen blieb, wurden die Baukörper für eine emissionsarme Versorgung mit Kühl- und Heizdecken sowie Photovoltaikanlagen ausgestattet. Um die Flächen attraktiver zu gestalten, hat die Allgemeine SÜDBODEN die Gebäude um ein neues Dachgeschoss mit insgesamt 12 Dachterrassen erweitert. Durch die Revitalisierungsmaßnahmen wurde das gesamte Quartier umweltschonend auf Neubau-ähnliche Qualität gebracht. „Um nachhaltiger zu bauen, kommen wir nicht umhin, graue Energie in Form gut erhaltenen Bestands zu nutzen. Mit dem Weissen Quartier leisten wir einen Beitrag dazu, moderne Büroflächen zu schaffen, ohne komplett neu zu bauen“, sagt Sterk. Durch die Sanierungsmaßnahmen qualifiziert sich das Weisse Quartier für eine LEED-Platin-Zertifizierung, eine der höchsten Auszeichnungen fürumweltfreundliches Bauen.
Umwelt- und nutzerfreundlich für mehr Arbeitgeberattraktivität
Die Projektentwicklungsgesellschaft ist dabei vor kostspieligen Maßnahmen nicht zurückgeschreckt, um das Quartier nachhaltiger und zukunftsfähiger zu machen: Die speziell angefertigte Photovoltaikanlage auf dem Dach dient der emissionsarmen Energiegewinnung und zugleich als Verkleidung für die Haustechnik-Anlagen. Rund 18 Prozent des Strombedarfs sollen dadurch im Idealfall gedeckt werden. Der zweite Vorteil: die frei gebliebenen Dachflächen wurden umfassend bienen- und insektenfreundlich begrünt. Neben exklusiven Dachterrassen gibt es künftig auch einen gemeinsamen Skygarden für alle Mieter. Sterk: „Mit dem Umzug ins Weisse Quartier können Unternehmen ihren Mitarbeitern ein attraktives und nachhaltiges Arbeitsumfeld innerhalb des Mittleren Rings bieten. Hier ist New Work kein Motto, sondern gelebte Wirklichkeit.“
Die Modernisierungsmaßnahmen machen das Weisse Quartier auch wirtschaftlich wieder zukunftsfähig. Mit Green Leases, also grünen Mietverträgen, möchte die Allgemeine SÜDBODEN Mietern zu mehr Nachhaltigkeit verhelfen. Das hat den Vorteil, dass das Weisse Quartier damit künftig die Anforderungen an das 1,5-Grad-Ziel erfüllt und ‚Paris-ready‘ ist. Sterk: „Das Objekt war zu Zeiten des Neubaus eine architektonische Ikone – und ist es auch jetzt noch. Die umfangreiche energetische Sanierung hat das Objekt um 30 Jahre verjüngt und ein zweites Leben auf dem Münchner Büroimmobilienmarkt geschenkt.“
Zeitlose Architektur in neuem grünem Glanz
Die Gebäude aus dem Jahr 1992 sind heute nur noch von außen wiederzuerkennen. Die zeitlose Architektur stammt aus der Schule des amerikanischen Star-Architekten Richard Meier, der für klare Linienführung und vor allem weiße Fassaden bekannt ist. Bei der Revitalisierung des Weissen Quartiers wurde sogar die Fassade 2017 auf den Prüfstand gestellt, wie Sterk berichtet: „Wir haben die gesamte Struktur unter die Lupe genommen und mögliche Energieeinsparungen einer neuen Fassade mit der benötigten grauen Energie verglichen, die für deren Herstellung notwendig ist. Aufgrund sinkender CO2-Emissionen in den Energieträgern wurde die Variante der Bestandsfassade als CO2-sparender ermittelt.“ Über die Revitalisierung hinaus hat die Allgemeine SÜDBODEN die Flächen für Austausch und Kreativität neu konzipiert. Ein eigenes Konferenzzentrum – der „Mindgarden“ – soll Mietern künftig die Möglichkeit geben, Konferenzflächen flexibel zu buchen, anstatt sie als eigene Fläche vorhalten zu müssen. Zudem glänzt das Weisse Quartier mit der ersten Fahrrad-Tiefgarage im Münchener Osten sowie begrünten und möblierten Außenanlagen für mehr Aufenthaltsqualität.
Bestandssanierung wichtiger Baustein für Klimaziele
In Deutschland verursachen Herstellung, Errichtung (Bau), Modernisierung, Nutzung und der Betrieb von Gebäuden rund 40 Prozent der gesamten Treibhausgasemissionen. Rund 10 Prozent der Treibhausgase in Deutschland entstehen allein durch die Herstellung, Errichtung und Entsorgung von Gebäuden und Bauprodukten. Laut Hochrechnungen der Deutschen Umwelthilfe (DUH) können bei der Sanierung eines bestehenden Gebäudes ein Drittel der Emissionen eines Neubaus vermieden werden. So könnten jährlich in Deutschland rund 1,1 Millionen Tonnen CO2 eingespart werden. Die ungebrochen hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen stellt viele Projektentwickler vor eine Herausforderung: nicht immer sind Bestandsgebäude für eine Sanierung geeignet. „Wir haben im Weissen Quartier eine Lösung für gleich zwei Probleme gefunden: klimafreundlicher bauen und die Marktnachfrage befriedigen. In diesem Umfang ist dies noch keinem Projektentwickler gelungen“, sagt Sterk.