München, 15. April 2026. Rund um den Münchner Hauptbahnhof entstehen derzeit über 230.000 Quadratmeter neue Bürofläche. Das entspricht rund einem Drittel der gesamten Münchner Pipeline. Verteilt auf etwa zehn Projekte in Bau oder konkreter Planung, bleibt diese Dynamik für Marktanalysen und Standortvergleiche bislang schwer greifbar: In den standardisierten Marktberichten wird das Gebiet bislang nicht als eigenständige Mikrolage geführt. Kennzahlen zu Mieten, Flächenumsatz und Projektpipeline sind je nach Abgrenzung in benachbarte Teilmärkte gerutscht. Nach einem öffentlichen Namenswettbewerb mit über 600 Einreichungen im Dezember 2025 folgt nun auf die Namensentscheidung „Central Quartier“ der nächste Schritt: die räumliche Definition. Acht führende Immobilienberatungen haben den räumlichen Umgriff des Central Quartiers gemeinsam mit Vertretern der Landeshauptstadt München festgelegt: als Büromikrolage im Teilmarkt Innenstadt/CBD, gegliedert in Core-Bereich und Expansionsbereich. Der Umgriff dient als Datenrahmen für Research und als gemeinsamer Bezugsraum für die weitere Quartiersentwicklung.
Erstmals vergleichbar: ein Standort, ein Datenrahmen
Mit der Definition ist der Standort erstmals konsistent auswertbar. Mietentwicklung, Flächenumsatz und Projektpipeline lassen sich als eigenes Datenset erheben und gegenüber etablierten Mikrolagen einordnen. Bislang war valide Marktanalyse im Gebiet kaum möglich. Das Umfeld rund um den Hauptbahnhof tangiert zu viele Teilmärkte gleichzeitig und hat jedes bestehende Research-Raster gesprengt. Der gemeinsame Umgriff schafft die Voraussetzung, das Central Quartier als Standort systematisch zu erfassen.
Die Neubaumieten im Central Quartier liegen derzeit projektspezifisch zwischen 45 und 55 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Die durchschnittliche Büromiete in München ist 2025 auf 27,26 Euro pro Quadratmeter gestiegen, ein Plus von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr; die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete hat in München die Marke von 60 Euro überschritten. Preislich positioniert sich das Central Quartier unterhalb der Altstadt und oberhalb von Schwanthalerhöhe und Arnulfpark. Die Bodenrichtwerte im Gebiet sind laut CBRE Research seit 2012 um 244 Prozent gestiegen, die Leerstandsrate liegt bei 3,1 Prozent. Der Umgriff macht diese Entwicklung in einem konsistenten Referenzrahmen sichtbar.
Ein Stadtraum im Umbau, der jetzt messbar wird
Der Umbau des Münchner Hauptbahnhofs zu einem der modernsten Mobility Hubs Europas wird das tägliche Fahrgastaufkommen von rund 450.000 auf bis zu 850.000 nahezu verdoppeln. Zusammen mit dem Hauptbahnhof und dem S-Bahn-Netz erschließt der Standort ein Einzugsgebiet von rund 2,9 Millionen Arbeitskräften innerhalb von 60 Minuten Pendelzeit; die zweite Stammstrecke verstärkt diesen Vorteil weiter. Internationale Unternehmen wie Google und Apple haben sich im Umfeld bereits angesiedelt. Zentrale, hervorragend erreichbare Standorte gewinnen damit weiter an Bedeutung.
Diese Infrastruktur- und Nachfragedynamik trifft auf einen Stadtraum, der sich grundlegend von geplanten Quartiersentwicklungen unterscheidet. Anders als bei großmaßstäblichen Projekten wie der Messestadt Riem oder dem Werksviertel gibt es im Central Quartier keinen Masterplan aus einer Hand. Die Entwicklung folgt der Logik einzelner Grundstücke und Eigentümerentscheidungen: kleinteilige Parzellen, hohe bauliche Dichte, ein hoher Versiegelungsgrad und zahlreiche Nachkriegsbauten am Ende ihres technischen Lebenszyklus. Hinzu kommt ein hoher Anteil privater Eigentümer, häufig mit komplexen Nachfolge- und Erbschaftssituationen. Jedes Grundstück entwickelt sich nach eigener Dynamik. Ohne übergeordneten räumlichen Rahmen bleibt die Transformation fragmentiert. Genau diese Gemengelage erklärt, warum ein gemeinsamer Bezugsrahmen jetzt nötig ist.
Mehr als Marktlogik: ein Bezugsrahmen für den Stadtraum
Gerade deshalb ist der Umgriff nicht nur für Research und Vermarktung relevant. Er schafft einen gemeinsamen Kartenausschnitt, auf dem sich Fragen von Erdgeschossnutzungen, Durchwegung, öffentlichem Raum und Klimaresilienz projektübergreifend einordnen und diskutieren lassen. Das Quartier liegt an der Schnittstelle zwischen Altstadt, Maxvorstadt und angrenzenden Clustern. Seine stadträumliche Verknüpfung wird erst dann lesbar, wenn auch der Raum selbst definiert ist.
Vom Namen zur räumlichen Definition
Im Dezember 2025 sind in einem öffentlichen Namenswettbewerb über 600 Vorschläge eingegangen. Eine interdisziplinäre Jury hat daraus den Namen „Central Quartier“ gewählt. Dr. Christian Scharpf hat den Namen als Referent für Arbeit und Wirtschaft verkündet. Mit der Umgriff-Definition folgt nun der nächste Schritt: Nach dem „Wie heißt es?“ kommt das „Was gehört dazu?“
In einem gemeinsamen Workshop haben BNP Paribas Real Estate, CBRE, Savills, JLL, Colliers, Cushman & Wakefield, Newmark und Combine mit Vertretern der Landeshauptstadt München den räumlichen Umgriff erarbeitet. Das Ergebnis: ein Core-Bereich, der die heutige Kernlage abbildet, und ein Expansionsbereich, der das Entwicklungspotenzial der kommenden zehn Jahre erfasst. Starre Grenzen gibt es bewusst nicht. Der Stadtraum entwickelt sich dynamisch, der Umgriff soll als Arbeitsrahmen mitwachsen.
Drei Kriterien für den Umgriff
Die Abgrenzung folgt drei Kriterien. Das erste ist identitätsstiftend: Der Umgriff umfasst Flächen, die bislang keiner etablierten Mikrolage zugeordnet waren und durch die Quartiersbildung eine eigene Zugehörigkeit erhalten. Das zweite Kriterium ist funktional: Angrenzende Stadträume wie die Maxvorstadt unterscheiden sich in Nutzungsstruktur und Gebäudetypologie deutlich vom Central Quartier. Das dritte markiert architektonische Übergänge, etwa am Stiglmaierplatz oder entlang der Theresienwiese, wo Gebäudetypologien wie Gründerzeit-Villen eine räumliche Zäsur bilden.
Michael Ehret, Gründer der Ehret+Klein AG und Mitglied der Initiative Central Quartier: „Das Central Quartier ist kein Reißbrett-Projekt, sondern ein gewachsener Stadtraum mit Dutzenden Eigentümern und Projekten. Genau deshalb braucht es einen gemeinsamen Rahmen. Nicht, um die Vielfalt zu vereinheitlichen, sondern um sie lesbar zu machen.“
Prof. Dr. Matthias Ottmann, Geschäftsführer der Urban Progress GmbH und Mitglied der Initiative: „Wer im Central Quartier entwickelt, merkt schnell, dass sein eigenes Projekt in einem größeren Zusammenhang steht. Aus diesem Grund haben wir es für notwendig erachtet, unsere Kräfte zu bündeln und gemeinsame Anstrengungen zu unternehmen, um dem Viertel Gewicht und Charakter in der öffentlichen Wahrnehmung zu geben.“
Stefan Schillinger, Geschäftsführer von ACCUMULATA und Mitglied der Initiative: „Der Umgriff ist kein Marketing-Claim, sondern ein Arbeitsinstrument. Acht unabhängige Beratungshäuser haben unter Beteiligung der Stadt gemeinsam einen Rahmen geschaffen, mit dem sich das Central Quartier als Standort systematisch bewerten lässt.“
Gemeinsame Sprache, nächste Schritte
Die räumliche Definition bildet den Bezugsrahmen für konkrete Maßnahmen der Initiative, für kommunale Maßnahmen und Prioritäten im Quartier sowie für eine abgestimmte Standortentwicklung. Dazu gehören vielfältigere Erdgeschossnutzungen, bessere Beleuchtung und Begrünung sowie die Pflege angrenzender öffentlicher Flächen. Ohne einen definierten Bezugsraum lassen sich solche Maßnahmen weder projektübergreifend koordinieren noch in ihrer Wirkung evaluieren. Die freiwillige Nachbarschafts-Charta bündelt die Selbstverpflichtungen der beteiligten Akteure. Projekte wie The Verse, The Stack, LandN, FMQ und B.Munich machen die Transformation im Central Quartier bereits sichtbar.